2021년 12월 종부세 폭탄 맞는다? 종합부동산세 계산법과 다주택 종부세, 종부세 맹점 등에 대해

내마음에 드는 정보이지만, 네마음에도 들기를 바라는 내맘네맘입니다^^

오늘은 2021년 종합부동산세에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다.

오늘다룰 내용
1. 종합부동산세란 무엇인가?
2. 종합부동산세 계산법 (1세대1주택과 대주택자 종부세 차이)
3. 2021년 종부세 증가한 원인 3가지
4. 종부세 억울한 케이스 : 일시적 2주택자

1. 종합부동산세란 무엇인가?

2021년 종합부동산세

종합부동산세는 일명 종부세라고 알려진 재산세입니다. 종부세법 1조에 나와 있는 종부세 본래 취지를 보면, 고액의 부동산 보유자에 대해서 재산세와 별도로 세금을 부과해서 부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격 안정을 도모한 것이라고 합니다.

 

그런데 지금은 이 주택의 가격 고가 주택에 초점이 맞춰 있다기보다는 주택의 수에 초점이 맞춰 있잖아요. 그러니까 최초 이게 종부세가 부유세였다면 지금은 다주택세에 가까운 세금이 됐다는 비판이 있습니다.

 

과세기준일은 매년 6월 1일인데요. 이날 당일 하루에 집을 소유하고 있는 사람에게 인별로 세금을 부과하게 됩니다. 그래서 만약에 집을 5월 31일에 판매했다면 종부세를 내지 않고, 구매한 사람이 세금을 내게되어서 종부세가 전가될 수 있다는 비판을 받기도 하지요.

 

실제 종부세 납부 기간은 12월1일~15일로 최근에 종부세 폭탄을 맞고 억울한 사람들의 소식이 많이 들리고 있습니다. 오늘은 종부세 계산 방식이 어떻게 이루어지는지와 이를 바탕으로 억울한 사람들이 왜 발생하는지를 정리해보려고 합니다.

 

2. 종합부동산세 계산법

종합부동산세 세율 (*출처: 국세청)

종합부동산세는 주택가격에서 기본적인 공제금액(6억원 / 1세대 1주택자는 11억원)을 제외해서 구한 과세과세을 기준으로 누진세율을 적용하여 산출되게 됩니다.

 

즉, 1세대 1주택자의 경우는 공시가격이 11억 이하의 집을 가지고 있으면 종부세를 낼필요가 없고, 다주택자라고 하더라도 주택의 가격이 저렴하여서 합계금액이 공시가격이 6억원 이하인 경우에 종부세를 내지 않습니다.

 

과세표준 계산식을 아래와 같습니다.

▶ 과세표준 = [{공시가격 × (1-감면율)}- 공제금액(과세기준금액)] × 공정시장가액비율

각각을 쪼개서 보면

-. 공시가격 : 부동산 공시지가

-. 감면율 : 장기임대사업자 등에 따른 감면율

-. 공제금액 : 1세대 1주택자는 11억원, 그외에는 6억원

-. 공정시장가액비율 : 21년 기준 95% / 22년 부터는 100% (20년은 90% / 19년은 85% / 18년은 80%로 매년 5%씩 증가하고 있음)

과세표준 계산식

 

따라서 1세대 1주택자의 공제금액이 더 크기 때문에 문제가 되는데요. 예를 들어서

A: 30억 집 한 채 => 자산 30억

B: 10억 집 세 채  => 자산 30억

A와 B는 동일하게 자산 30억을 가지고 있는데요. 기본공제만 두고 계산하게 되면, 4배 정도 차이가 나게 됩니다.

[A 의 세금 : 약 2166만원]

과세표준 : (30억 - 11억)*95% = 약 18억

세율 : 1.2%

세금 : 2,166만원

[B 의 세금 : 약 8208만원]

과세표준 : (30억 - 6억)*95% = 약 23억

세율 : 3.6%

세금 : 8,208만원

 

▶ 산출세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제)-공제할 재산세액

더불어 1세대 1주택자에 대해서 추가로 80% 까지 세액공제까지 제공하기 때문에 심하면 세금이 100배까지도 차이가 나게 됩니다. (연령별 특별공제, 장기보유 특별공제 등)

1세대 1주택자 세액공제 (최대 80%)

 

3. 2021년 종부세 증가한 원인 3가지

1) 공시지가 현실화 

 -. 공시지가는 국토부가 발표하는 일종의 '공식 땅값'으로 재산세, 종부세 등의 세금의 기준이 되는 가격인데요

 공시지가가 일반적인 부동산 시세(실거래가) 대비 적게는 30% 많게는 60% 까지 낮은 금액으로 책정되어 있는 경우가 많아서 실제 부동산 시세를 반영하지 못하고 있었습니다.

 이러한 공시지가 가격을 현실화하면서 점점 올리게 되면서 과세표준이 높아지게 되었습니다.

 

2) 세율 인상

 -. 작년 0.5%~2.7% 수준이던 세율이 0.6~3.0%로 인상되었습니다.

 더불어 3주택 이상(투기과열지구는 2주택 이상)에 대한 세율은 작년 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 2배 가량 증가하였습니다.

 

3) 집값 상승

 -. 더불어 최근의 부동산 정책으로 인한 반작용으로 집값이 급등하였고, 이로 인해서 서울권역의 아파트 중위 가격이 12억 수준까지 올라올 정도로 급격하게 올라가면서 종부세 대상이 되는 주택도 많아졌습니다.

 

→ 결과적으로 작년 대비 종부세 규모가 1.8조원->5.7조원으로 증가했고

 종부세 대상도 66.7만 명 -> 94.7만 명으로 증가하였다고 합니다.

 

4. 종부세 억울한 케이스 : 일시적 2주택자

종합부동산세 납부에서 이번에 가장 억울한 케이스는 새로운 주거로 이주하기 위해서 "일시적 2주택"을 하면서 2주택이 된 사람입니다.

 

1) 다주택으로 인한 종부세 중과세

양도세에 대한 글은 나중에 따로 다뤄보려고 하는데요. 양도세도 다주택자에 대해서 중과세가 되기 때문에 요즘은 똘똘한 한채를 가지는 1가구 1주택이 선호되고 있는 추세인데요. 다주택자를 제한하는 정책에도 불구하고 정부에서 한가지 예외 사항으로 둔 것이 바로 "일시적 2주택"입니다.

 

일시적 1가구 2주택은 현 주택은 2년 이상 보유하고 있는 상태에서 새로운 집을 구매한 경우, 기존에 있던 집을 3년 안에 판매한다는 조건을 달성할 경우 1세대 1주택의 양도세 비과세 요건을 인정해주는 제도 입니다.

 

그런데 종합부동산세의 경우는 일시적 1가구 2주택 요건을 적용하지 않고, 6월 1일 기준 주택을 2개 보유한 경우에 바로 중과세를 하게 됩니다.

 

2) 세부담상한 초과세액 공제에서 빠짐

세부담상한 초과세액

더불어 재산세+종부세가 지나치가 증가하는 것을 방지하기 위해서, 세부담상한제를 적용하고 있는데요.

간단하게 말하면, 작년 기준으로 재산세+종부세를 납부한 것 대비 1.5배 또는 3배 이상 납부하지는 않도록 하겠다는 것입니다. 즉, 작년에 100만원 세금을 냈다면 올해 500만원 1000만원 이렇게 걷지는 않겠다는 것이지요.

 

그런데 여기서도 제도의 맹점이 있는게, 작년->올해로 오면서 1주택->1주택 인 사람은 1.5배까지 상한선을 두고, 다주택->다주택인 사람은 3배까지 상한선을 두고 있는데요.

1주택->2주택인 사람에게는 상한선이 적용되지 않아서 종부세가 급격하게 증가하는 상황을 맞닥들이게 된다고 합니다.

이러한 부분은 제도의 정비가 필요한 부분으로 보입니다.

 

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