내마음에 드는 정보이지만, 네마음에도 들기를 바라는 내맘네맘입니다^^
오늘은 부동산 취득세에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다.
부동산 세금이 복잡하다는 생각을 많이들 하시는데요. 세부사항을 정확히 맞추는 것은 복잡해서 세무사들도 부담스러워하는 것이 맞지만, 대략적인 개념에 대한 감각을 익히는 것은 얼마든지 가능합니다.
이번 글은 부동산의 취득 단계에서 발생하는 부동산 취득세에 대해서 다뤄보려고 합니다. 다음에 이어서 주택의 재산세,종합주동산세/양도세에 대해서도 다뤄보려고 합니다.
1. 부동산 취득세란 무엇인가?
2. 취득세 중과제도 기본사항
3. 취득세가 감면되는 경우(생애최초, 일시적 2주택, 비규제 지역 등)
1. 부동산 취득세란 무엇인가?
부동산 세금은 취득/보유/판매로 나눠서 생각하면 간단하게 이해할 수 있습니다.
| 취득 단계 | 보유 단계 | 판매 단계 |
| 취득세 | 재산세 | 양도소득세 |
| 종합부동산세 |
취득세는 부동산을 취득하는 단계에서 납부하게 되는 세금으로 개념 자체는 간단하게 이해할 수 있습니다. 본래 취득세는 아래 그림과 같이 간단했었습니다.
- 1주택,2주택,3주택 취득자 : 1~3% 취득세 (6억 이하 1% / 9억 초과 3% / 중간 구간은 1.01~2.99% 비례세율)
- 4주택 이상 취득자 : 4%
- 법인 : 1~3% 취득세 (4주택 이상까지 동일)
- 상가, 오피스텔, 토지(비농지) : 4%
- 무상 취득 (증여) : 3.5%
하지만 2020년 7월 10일 취득세에 대한 부동산 규제 정책이 추가되면서, 취득세를 납부하는 사람들도 다양한 세율을 적용받게 되어서 취득세에 대해서도 미리 어느정도 알아보는 것이 필요합니다. 취득세가 달라질 수 있는 경우는 6가지 경우 케이스로 달라질 수 있습니다.
(1) 1주택자
(2) 생애최초 1주택자
(3) 다주택자(2주택, 3주택 이상 - 조정 지역)
(4) 다주택자(3주택, 4주택 이상 - 비조정 지역)
(5) 일시적 2주택자
(6) 법인
2. 취득세 중과제도 기본사항
2020년 8월 12일 이후 최근까지 취득세는 아래의 빨간 부분인 개정안으로 적용되고 있습니다. 이에 따라서 세금이 아래와 같이 바뀌게 되었습니다. 개정사항을 보시면, 1주택자나 상가, 오피스텔 구매의 경우 외에는 취득세가 상당히 증가하였습니다. (*여담이지만 부동산 투자자들에게 상가(빌라 중 근생 포함), 오피스텔이 주목받게 된 계기이기도 했지요. 최근에는 주거형 오피스텔도 주택으로 취급하여 마찬가지의 규제 영역으로 들어가고 있습니다)
- 1주택 : 1~3% 취득세 (동일)
- 2주택 (조정) : 1~3% => 8%
- 3주택 (조정) : 1~3% => 12%
- 4주택 이상 취득자 : 4% => 12%
- 법인 : 1~3% 취득세 => 12%
- 상가, 오피스텔, 토지(비농지) : 4% (동일)
- 주거용 오피스텔 : 4% => 주택으로 취급
- 무상 취득 (증여) : 3.5% => 12% (조정대상지역 3억 원 이상)
-. 부동산 증여에 대한 세율 증가
부동산 규제에서 양도세 개정이 가장 강했기 때문에 (최대 70%), 부동산을 증여하여서 양도세를 피하는 경우를 막기 위해서 증여의 경우에는 세율을 높이는 규정도 포함되어 있습니다. (조정대상지역 3억 원 이상 주택)
-. 분양권을 취득한 경우는 어떻게 되나요?
2020년 8월 12일 이후 취득하는 분양권은 주택 취득세 중과에 영향을 받게 됩니다. 예를 들면 1주택이 있는 상태에서 개정 이후에 조정대상지역에서 분양권을 취득할 경우, "입주 시점"에 내야할 취득세는 8%(2주택 조정지역)가 적용됩니다. 분양권을 등기하기 전에 매도할 경우에는 취득세를 내지 않아도 되기에 취득세가 부담돤다면 그 전에 매도하는 것이 좋지만, 등기 후에 취득세를 내더라도 시세차익이 더 크다고 판단이 되면 매도 시기를 조금 늦출 수도 있습니다.
그럼 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수는 어떻게 계산할까요? 취득세 기준으로만 보면 아래와 같습니다.
(1) 세대 기준(주민등록표에 기재된 가족 전체 합산, 분리거주 자녀, 배우자 포함)
-. 자녀가 분리거주 중이더라도 만 30세 미만이고 중위소득 40% 미만인 경우엔 세대로 포함됩니다.
(2) 2020년 8월11일 이후 취득하는 입주권, 분양권, 기준시가 1억 원 초가 주거용 오피스텔 모두 주택 수에 포함됩니다.
3. 취득세가 감면되는 경우(생애최초, 일시적 2주택, 비규제 지역 등)
(1) 생애최초 1주택의 취득세는 어떻게 되나요?
생애최초 1주택자의 경우는 취득세를 추가로 감면해주게 됩니다. 이러한 정책은 신혼부부나 2030 세대처럼 아직 소득이 많지 않은 사람들을 대상으로 취득세의 부담을 덜어주기 위해서 입니다. 감면 대상 주택이 4억원 이하이므로, 취득세율은 1%(1주택 - 6억원 이하)에서 추가로 감면이 적용됩니다
-. 주택가격 1억5천만원 이하 : 100% 감면
-. 주택가격 1억5천~3억원 : 50% 감면 (수도권은 ~4억원)
-. 주택가격 3억원 초과 : 감면 없음
(2) 일시적 2주택의 취득세는 어떻게 되나요?
일시적 2주택은 실거주 목적으로 이사를 가고자 하는 사람을 위해 마련된 제도이기 때문에 2주택 규제 대상에 포함되지 않습니다. 그럼 어떻게 취득세를 감면받을 수 있을까요?
기존 주택 보유 상태에서 신규 주택을 취득하더라도 세무신고를 할때 일시적 2주택자임을 밝히면 1주택자 취득세가 적용됩니다. 다만, 이후 해당 지자체가 기존 주택 처분 기한(규제지역-1년 / 비규제-3년)을 지켰는지를 점검하여서 지키지 않는 경우에 추징을 하는 방식으로 이루어집니다.
(3) 모든 2주택자가 8% 중과 대상이 되나요?
2주택자를 대상으로 하는 중과세율은 1주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 구매하는 경우에 적용이 됩니다. 그런데 신규로 취득한 주택이 규제지역의 경우는 8%가 중과되지만, 비규제 지역을 신규 취득한 경우에는 1~3%의 일반세율로 적용받게 됩니다.
즉, 기존 주택과 무관하게 신규로 취득한 주택의 지역이 규제지역인지, 비규제지역인지가 취득세 중과에 대한 판단 기준이 됩니다.
오늘 글이 도움이 되셨다면 댓글을 통해서 응원해주시면 큰 힘이 될 것 같습니다:)
궁금하신 부분에 대해 문의주시면 다음 포스팅에 참고하도록 하겠습니다!
'재태크' 카테고리의 다른 글
| 재건축 예상 분담금 및 수익률 계산 방법. 재건축 단계별 차이 포함(feat. 돈되는 재건축, 재개발) (3) | 2022.01.09 |
|---|---|
| 재건축 재개발 절차 및 계단식 수익 발생 구간 (feat. 돈되는 재건축 재개발) (1) | 2022.01.03 |
| 주택청약에도 방법이 다양하다? 특별공급, 1순위, 2순위, 무순위 공급이 언제 생기고, 각각 마다 자격요인이 궁금하다(주택 입장 / 구매자 입장으로 설명) (2) | 2021.11.07 |
| 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 완벽정리 (0) | 2021.11.02 |