재건축 재개발 절차 및 계단식 수익 발생 구간 (feat. 돈되는 재건축 재개발)

내마음에 드는 정보이지만, 네마음에도 들기를 바라는 내맘네맘입니다^^

오늘은 재건축 재개발 절차에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다.

기본적인 내용은 <한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발> 책을 바탕으로 하고 있습니다.

 

1. 재개발, 재건축으로 수익을 얻으려면 10년을 기다려야 할까?
2. 재개발, 재건축 절차 및 계단식 수익구간
3. 재개발, 재건축 언제 매입하고 언제 매도해야할까?

서울시, ‘신속통합기획’ 대상지 21곳 선정…투기방지대책도 가동한다

 

서울시 신속통합기획으로 재개발 단지 21곳이 선정되었는데요. 사업기획 이후에 부동산을 취득한 사람에 대해서는 조합원 자격을 주지 않고 현금청산을 한다는 조항 때문에 요즘 한참 말이 많은데요. 실거주자에 대해서는 현금청산이 아닌 조합원 자격을 주는 것도 검토중이라니 기대할만한 상황인 것 같습니다.

1. 재개발, 재건축으로 수익을 얻으려면 10년을 기다려야 할까?

재개발, 재건축 정비구역으로 지정되었다는 소식을 듣고, 해당 부지를 매입했다가 10년이 넘도록 재건축이 추친되지 않아서 돈이 묶였다는 이야기를 들어봤을 것입니다. 이런일은 재개발, 재건축 절차를 모르는 상태로 주변 소문만을 바탕으로 묻지마 투자를 하면서 발생하는 상황입니다.

 

실제로는 재개발, 재건축 투자도 10년을 전부 기다리지 않더라도 수익을 얻을 수 있는 구간들이 존재합니다.

 

재개발 사업은 단계가 진행됨에 따라 부동산 가격이 계단식으로 상승하는 특징이 있습니다. 따라서 똑같은 재개발, 재건축 단지라고 하더라도 추진단계가 많이 진행될수록 입주까지의 시점이 짧아지고, 그렇기에 그만큼 철거 예정인 종전주택의 가격에 대해서도 프리미엄(P)가 계단식으로 붙기 때문에, 절차를 잘 알면 최종 입주까지 기다리지 않더라도 수익을 얻을 수 있는 구간이 존재합니다.

2. 재개발, 재건축 절차 및 계단식 수익구간

재개발 재건축의 추진 절차 (*출처 : 한권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발)

재개발 사업은 단계가 진행됨에 따라 부동산 가격이 계단식으로 상승하는 특징이 있기 때문에, 계단식으로 상승하는 구간 사이에 수익성을 평가하여서 투자를 하면 수익을 얻을 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 재개발 재건축 절차에 대해서 한번 알아보겠습니다. 

1단계 : 정비기본계획 - 정비구역 지정 - 추진위원회 승인 (총 2-3년 소요)

재건축 재개발의 시작은 정비기본계획에서 시작됩니다. '정비기본계획'은 <도시 및 주거환경정비법>에 지자체 관할구역에 대해 10년 마다 도시,주거환경정비기본계획을 세우도록 되어있습니다. 그리고 타당성 여부를 5년 마다 점검하게 되는데요. 이 기본계획을 바탕으로 재건축 대상지에 대해서는 안전진단을 실시하여 적합성을 판단합니다.

 

이를 바탕으로 지자체의 '정비구역 지정'이 이루어지고,

 

'재건축, 재개발 추진위원회'를 구성하고 승인을 받게 됩니다. 추진위원회는 법인 성격을 가진 조합의 전 단계로, 예비 조합원들의 과반수 이상이 동의를 해야 추진위원회가 승인이 됩니다. 추진위원회 구성에 동의한 토지소유자는 나중에 있을 조합 설립에도 특별히 반대의사를 표하지 않는 이상 동의한 것으로 간주합니다.

 

1단계는 진행은 대략 2-3년 정도 걸리며, 이 시기는 재건축, 재개발 사업의 초창기이고 사업진행이 무산될 가능성이 높기 때문에 가격이 오르지 않은 상태입니다. 하지만 그만큼 리스크가 그기에 아직은 관심을 가지고 지켜봐야할 단계입니다.

 

2단계 : 조합 설립 - 시공자 선정 (총 1-2년 소요)

'조합 설립'은 이전에 설립된 추진위원회에서 조합원들의 동의 요건을 충족한 뒤에 시,군,구에 조합설립인가 신청을 하고나서 특별한 하자가 없으면 조합설립인가가 나옵니다. 조합 설립 동의 요건은 재개발과 재건축 차이가 존재하는데요. 재개발은 토지등소유자의 3/4 이상, 토지 면적의 1/2 이상의 동의가 필요하며, 재건축은 전체 구분소유자의 3/4 이상, 그리고 각 동별로 1/2 이상의 동의가 필요합니다.

 

조합이 설립되고나면 '시공사 선정'을 할 차례가 되는데요. 조합은 공개경쟁 입찰을 통해 시공자를 선정하게 되고, 시공장들이 입찰하면 그 중에서 조합원들의 투표를 통해서 선정하게 됩니다.

 

2단계도 아직은 수익성이 정확히 예측되지 않고, 사업진행 자체가 중단될 가능성이 존재합니다. 따라서 이 시기는 개략적인 사업성 분석을 해보고 조합설립총회 때 제공하는 안내책자를 분석하여 분담금을 산출해 보면서 추이를 지켜보는 것을 추천한다고 합니다. 다만, 공격적인 투자자들은 이 시기부터 투자를 하여서 큰 수익을 노리기도 합니다.

 

3단계 : 사업시행인가 - 종전자산 평가 - 분양신청 (1년)

'사업시행인가'는 조합이 추진하는 재건축 재개발 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구처장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차입니다. 사업시행인가 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정됩니다. 따라서 이 사업시행인가가 이루어지면 본격적인 사업이 시작된다고 볼 수 있습니다.

 

사업시행인가 고시 후에 조합은 감정평가사를 통해서 '종전자산 감정평가'를 실시합니다. 이는 기존에 가지고 있던 자산, 즉 각 소유자별로 가지고 있는 부동산의 가치를 평가한느 단계입니다. 종전자산의 가치에 대한 감정평가 결과에 따라 일반분양가, 사업비 등과의 차이와 비율을 통해서 조합원 분담금을 대략적으로 계산할 수 있게 됩니다.

 

조합은 사업시행인가 고시가 된 날부터 60일 내에 개략적인 분담금 내역 및 분양신청 기간등을 토지등소유자에게 통지하여야 합니다. 개략적인 분담금 내역을 통지 받은 후에는 조합원들에게 '분양신청'을 할지 분양을 포기하고 현금청산을 할지 선택하게 됩니다.

 

3단계는 투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍입니다. 행정절차인 사업시행인가가 이뤄졌기 때문에 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없어졌고, 대략적인 분담금이 산출되면서 어느 정도 투자 수익을 예측할 수 있기 때문입니다.

 

4단계 : 관리처분계획 - 이주,철거 - 동,호수 추첨 - 착공 (1-2년)

'관리처분계획'이란 분양신청 기간이 종료된 후에 분양에 대한 구체적으로 수립하는 계획을 말합니다. 분양신청이 이뤄졌고, 현금청산을 하는 인원도 정해졌기 때문에 어느정도 사업성에 대한 자료가 나온 것이므로, 이를 바탕으로 계획을 수정,보완하는 단계입니다. 기존의 부동산을 어떻게 바꿔서 처분할 것인지에 대한 종합적 계획을 수립하는 단계입니다.

이 단계가 되면 구체적인 투자 수익을 분석할 수 있는데요. 조합원분양을 통한 수익은 얼마나 되고 일반분양을 통한 수익은 얼마나 되는지, 임대아파트는 몇 세대인지가 확정됩니다. 또한 추정비례율이 결정되면 각 조합원별 권리가액이 결정되고, 이를 바탕으로 확정 분담금이 결정됩니다.

 

괸리처분계획 인가 과정이 끝나게 되면 이제 본격적으로 철거를 위한 '이주'가 시작됩니다. 이주 기간은 통상 6개월~1년 정도로 잡고, 이주를 빨리할 수록 철거가 빨라지고 그 만큼 일반분양을 빨리할 수 있어 금융비용을 절감할 수 있어서 사업성을 높일 수 있습니다. 때문에 조합에서는 이주를 독려하게 됩니다.

 

향후 조합원 분양 물량에 대한 동,호수 추첨 및 계약이 이루어지고 착공신고를 하여서 착공을 준비하는 단계가 됩니다.

 

4단계가 되면 이미 수익성이 거의 공개되기 때문에 이미 프리미엄(P)이 많이 붙어서 사실 크게 매력적인 투자 타이밍은 아니라고 합니다. 하지만 한편으로는 사업 진행의 불확실성이 제거되었기 때문에 실수요자라면 관심있게 지켜볼만합니다. 또한 이 중에 좋은 입지와 차별성있는 단지가 있다면 일반분양 후에도 추가로 가격상승을 기대할 수 있기에 투자 기회가 존재합니다. 

 

5단계 : 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산 (3-4년)

착공 신고가 끝난 뒤부터는 비로소 '일반분양'을 할 수 있습니다. 일반분양이 시작되면서 부터 본격적으로 분양대행사를 통해 광고가 이루어지기에 많은 실수요자나 투자자들이 관심을 갖게 됩니다. 일반분양 청약이 진행되고, 떨어진 실수요자와 분양투자자들 중에는 조합원 입주권 거래에 관심을 보이기도 합니다.

 

준공이 완료되면 입주가 진행되고, 몇 개월 내로 이전고시 절차가 진행됩니다. 이전고시는 공사완료 고시 및 대지를 측량하여 분할하고, 이를 바탕으로 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 건물의 등기 절차입니다. 등기 후에는 재건축, 재개발 사업 청산이 이루어지고 모든 사업 절차가 마무리 됩니다.

 

5단계는 기존 조합원들이 입주할 것인지, 아니면 입주권을 매도할 것인지 결정하는 시기입니다. 입주권을 매도하여 수익을 실현할 수도 있고, 입주를 하고 난 후에 나중에 수익 실현을 할수도 있습니다.

 

3. 재개발, 재건축 언제 매입하고 언제 매도해야할까?

1차 기회 - 조합설립인가 : 사업성의 떡잎을 가늠해볼 시기

재개발 재건축 투자를 하는 시기에 정답은 없으나, 너무 장시간 투자금이 묶이지 않기 위해서는 어느 정도 가시화된 후에 투자하는 것이 안전하기는 합니다. 이를 위한 1차 기회는 조합설립 인가 단계라고 합니다.

 

조합을 설립하면서 개략적인 분담금이 담긴 안내책자를 배포하는데, 이를 바탕으로 비례율, 감정평가액 예측, 일반분양 시세 예상을 하며 수익이 얼마나 발생할지 유추가 가능하기 때문입니다.

 

2차 기회 - 사업시행인가 : 투자 여부를 결정할 타이밍

사업시행인가가 이루어지면, 사업 내용의 세부내역이 확정됩니다. 몇 세대를 지을지, 이중에 조합원분양, 일반분양, 임대아파트 세대수는 각가 얼마인지도 나오며, 감정평가액도 공개가 되기 때문에 수익성을 구체적으로 계산할 수 있는 단계입니다. 적정한 일반분양 가격을 예상해보면 수익성을 판단할 수 있기 때문에 투자 여부를 결정해야 하는 단계입니다.

 

3차 기회 - 관리처분계획인가 : 구체적인 사업성이 나오는 시기

관리처분계획이 나오면 최종적인 공사비와 기타사업비, 조합분양가와 분담금이 완전히 확정됩니다. 유일하게 불확실한 것은 일반분양가인데, 관리처분계획이 나온 후 1~2년 후에 일반분양가가 확정되기 때문에 이 부분은 부동산 시장의 추세와 주변 신축 분양가를 바탕으로 판단을 해야합니다. 다만, 일반분양 시점에 하필 부동산 시장이 침체되게 되면 투자 수익이 하락할 수 있는 위험성이 존재합니다.

 

종료 - 일반분양 단계 : 투자수익이 최종 확정되는 시기

일반분양 단계는 투자할 시기가 아니라, 이미 투자한 물건의 성과를 정리해 보거나 투자 물건을 정리할지를 결정해야 할 단계입니다. 일반분양 가격이 나옴으로 총분양수입이 확정되었기 때문에 분양권을 처분할지, 실거주 후 매도할지에 대해서 판단해야 합니다.

 

단계에 따른 재건축 분담금 계산하는 포스팅도 올렸으니 참고 바랍니다.

재건축 예상 분담금 및 수익률 계산 방법. 재건축 단계별 차이 포함(feat. 돈되는 재건축, 재개발)

 

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