주택담보대출 LTV, DTI, DSR 완벽정리

내마음에 드는 정보이지만, 네마음에도 들기를 바라는 내맘네맘입니다^^

오늘은 주택담보대출 LTV, DTI, DSR에 대해 정리해보려고 합니다.

고덕강일 제일풍경채 단지 모형도 (출처: 고덕강일 제일풍경채 홈페이지)

부동산 가격이 급등하는 것을 보며 이제라도 구매와 신축 분양, 주택청약 등에 관심 가지고 계신 분들이 많으실텐데요. 주택을 내 돈으로 구매할 수 있는 여력이 있는 분들은 괜찮겠지만, 대부분은 천정부지로 오른 주택 가격을 모두 감당하기는 어렵습니다.

 

이런 경우 사용할 수 있는 가장 큰 대출이 바로 "주택담보대출" 입니다.

 

하지만 정부의 부동산 상승기에 가격 완화 정책의 일환으로 주택담보 대출 요건을 강화하였는데요.

그 대표적인 규제가 바로 오늘 다루려는 3가지 LTV, DTI, DSR 입니다.

오늘은 각각의 개념에 대해서 간단히 알아보려고 합니다.

 

간략하게 분류 크게 2개로 묶을 수 있는데요.

1. 주택가격 대비 대출 가능 비율 : LTV (Loan To Value) 

2. 소득 대비 대출 가능 비율 : DTI (Debt To Income) , DSR (Debt Service Ratio) 입니다.

 

각각이 왜 탄생하게 되었는지 생각하면 조금 이해하기가 쉽습니다.

 

1. LTV (Loan To Value) :  주택가격 대비 대출 가능 비율

 주택을 담보로 하는 대출이기 때문에, 담보물인 주택 가격보다 높게 대출금이 나올 수는 없습니다.

이러한 비율을 규제하는 것이 바로 LTV 입니다.

 (예시) 주택가격이 5억, LTV 50%인 경우 => 5억*50% = 2억5천 대출한도

 

정부에서는 LTV를 부동산 가격 완화의 방안으로 사용하기에 규제지역에는 더욱 강한 규제를 적용하고 있습니다.

 

LTV 비율은 지역마다 다릅니다 (출처 : 유투브 쇼킹부동산)

2. DTI (Debt To Income) :  총부채 상환 비율 / DSR (Debt Service Ratio) : 총체적 상환 능력 비율

 주택담보대출이 주택가격 상승을 견인하며 가계 부채 상승의 주원인으로 보아서 추가적인 규제가 생겼는데요. 바로 DTI, DSR 입니다. 

 간단히 말하면, 대출을 받는 사람의 기존 대출과 소득까지 확인해서 상환 능력이 있는지까지 판단하겠다는 의미입니다.

이것때문에 요즘 은행에 대출을 하러가게 되면, 기존에 가지고 있는 대출과 소득에 대한 정보를 예전보다 꼼꼼히 물어보는 추세이지요.

 

 (예시) 연봉 5천만원, DTI 40% => 연 5천*40% = 연 2천만원 상환까지로 대출한도 (약 월 166만원)

 

아래 표를 보시면, 실질적으로 DSR이 더 제한폭이 크기때문에 (이자 => 원리금), 실제로는 DSR로 인해서 대출한도가 정해지는 경우가 많기 때문에 DSR을 위주로 대출한도를 확인하시는게 좋습니다.

 

간혹 다니고 있는 직장에서 직장인 대출이 있어서 DSR에서 제외되는 것으로 생각하시는 경우도 있지만, 대부분 직장인 대출도 금융권에서 대출하는 것에 대해서 회사가 이자를 지원해주는 방식이기 때문에 DSR이 적용됩니다.

이때 주의할 점이, DSR은 회사의 지원금이 포함된 이자율이 아니라 원래 가입하는 대출상품의 이자율을 따르기 때문에 생각보다 DSR 비율을 많이 차지할 수 있스니다.

DTI와 DSR 차이 (출처: 유부트 금융 읽어주는 여차 천덩이)

DTI, DSR은 계산식이 복잡하기는 하지만, 직접 계산할 수 있도록 도움을 주는 사이트도 있기 때문에 아래 링크와 같은 사이트에서도 가능하니 참고해보시길 바랍니다.(https://www.allcredit.co.kr/screen/sc5632137089)

DSR/신DTI 계산기 (출처: AllCredit)

DSR/신DTI 계산결과

 

오늘은 이상으로 주택담보대출에서의 LTV, DTI, DSR에 대해 간단히 알아봤습니다.

실제 대출 진행할 때 요령들에 대해서는 나중에 추가로 다뤄보도록 하겠습니다