내마음에 드는 정보이지만, 네마음에도 들기를 바라는 내맘네맘입니다^^
오늘은 지난번에 이어서 재건축 예상 분담금 계산 방법에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다.
기본적인 내용은 이정열 저자님의 <한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발> 책을 바탕으로 하고 있습니다.
1. 재건축 분담금 및 수익률 계산을 위한 기본공식
2. 재건축 단계 별로 다른 정보 공개 수준. 수익을 미리 예상 방법 (조합설립 단계 / 감정평가 단계 / 관리처분 단계 )
3. 재건축 단계 별, 재건축 분담금 계산 방법
지난번 글에서는 재건축, 재개발 절차에 대해 단계별로 알아보고, 계단식 수익이 어떻게 발생할 수 있는지를 살펴보아서 관련내용이 궁금하시면 참고하시길 바랍니다.
재건축 재개발 절차 및 계단식 수익 발생 구간 (feat. 돈되는 재건축 재개발)
내마음에 드는 정보이지만, 네마음에도 들기를 바라는 내맘네맘입니다^^ 오늘은 재건축 재개발 절차에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다. 기본적인 내용은 <한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재
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1. 재건축 분담금 및 수익률 계산을 위한 기본공식
그저 재건축은 유망하다는 방식이 아니라, 이 재건축 투자에 내가 2억~2억5천을 투자해서 수익이 1억~1억5천 정도 수익이 기대된다는 식으로 계산을 할 수 있도록 도와주는 내용입니다.
▣ 투자수익률 계산식
-. 투자수익률 = 투자수익 / 투자금*100%
▷ 투자수익 = 일반분양가 - 투자금
▷ 투자금 = 매입가격(감정평가액+P) + 분담금
투자수익률은 투자금 대비 투자 수익이기에 계산하기가 쉽습니다. 재건축 투자시에 최종 수익은 일반분양가 기준으로 정해지는 시장가격이기 때문에, 입주 당시의 부동산 경기의 영향을 받아서 시장의 흐름에 따라서 정해지게 됩니다.
재건축에서의 투자금은 해당 매물은 매입한 가격에 더해서, 조합원 자격을 얻고나서 조합원 분양을 받기 위해 필요한 분담금까지 합한 가격입니다. 매입가격 안에는 감정평가액에 더해서 미래의 기대수익의 일부를 포함한 P가 들어있고, 매입한 후에는 분담금도 납부해야만 조합원 분양이 가능하기에, 각 요소들을 구분해서 계산할 수 있어야 투자금이 적절한 수준인지 판단을 할 수 있습니다.
이 중에서 분담금이 재건축 투자에 핵심적인 요소로 작용하기 때문에 이를 계산하는 2가지 방법에 대한 설명도 함께 붙여두었습니다.
▣ 분담금 계산식 (1)
-. 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
▷ 조합원분양가 (*사업시행인가 고시가 된 날부터 60일 내에 고지됨 => *그전에도 예상 가능)
▷ 권리가액 = 감정평가액 x 비례율
▷ 비례율 = (종후 총 자산평가액 - 총 사업비) / (종전 총 자산평가액) *100%
▣ 분담금 계산식 (2)
-. 분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액
▷ 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비
☞ 순수건축비 = 평당 건축비 x 계약면적
☞ 기타사업비 = 순수건축비 x 0.33 (*건축비 : 기타사업비 = 75 : 25)
▷ 일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
☞ 대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분
→ 일반분양 수익 = 일반분양가 - 순수건축비
☞ 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부채납면적 - 조합원분양 필요 대지지분
계산식(1)은 전체 사업계획이 윤곽이 들어난 뒤에 계산할 수 있기도 하며 공식적인 계산 방법입니다. 조합원분양가나 권리가액의 경우는 사업시행인가 -> 관리처분인가 등 진행이 되면서 공개되는 정보이기에 여기까지 단계가 진행되면 분담금을 정확히 계산할 수 있습니다.
계산식(2)는 대지지분을 바탕으로 분담금을 계산하는 방법으로, 사업인가가 진행되기 이전 단계에서도 분담금에 대해서 대략적인 범위를 계산할 수 있도록 하는 방법입니다. 이 계산식은 재건축의 원리를 바탕으로 생각해보면 이해하기가 쉬운데요. 재건축을 진행하는 조합원 입장에서는 자신의 대지지분을 제공하고, 이를 바탕으로 일반분양보다는 저렴한 조합원분양 가격으로 집을 제공받는 것입니다.
따라서 내가 제공한 대지지분이 많을수록 재건축에 기여도가 높을 것이고, 그만큼 분담금이 줄어들 것입니다. 여기에 일반분양 가격이 높아지만 동일한 대지지분이라고 하더라도 재건축 사업 전체의 수익률을 증가시키는데 기여도가 커지기 때문에 마찬가지로 분담금이 줄어드는 방식입니다. 계산식(2)는 대지지분을 바탕으로 계산하기 때문에 재건축 사업 초기에도 어느정도 분담금을 예상하는 식으로 사용될 수 있는 방법이고 밑에서 설명할 때도 자주 활용됩니다.
2. 재건축 단계 별로 다른 정보 공개 수준. 수익을 미리 예상 방법
(조합설립 단계 / 감정평가 단계 / 관리처분 단계 )
위에서 기본식을 기록하였는데요. 사실 사업 단계별로 공개된(어느정도 확정되는) 정보도 있고, 끝까지 확정되지 않아서 예측하여서 넣어야하는 정보들도 있습니다. 이를 단계별로 어떠한 정보가 확정되는지, 확정되기 전에는 어떤 방식으로 해당 정보를 예상할 수 있는지를 기입해보았습니다.
| 1) 조합설립단계 | 2) 감정평가 단계 | 3) 관리처분 단계 | 예측방법 | |
| 일반분양가 | 미정(불확실) | 미정(불확실) | 확정 | 동일지역 신축 시세 |
| 감정평가액 | 미정(불확실) | 확정 | 확정 | 변수 多 |
| 분담금 | 미정(불확실) | 예측치 제공 | 확정(일부변동) | 계산 가능 |
| 평당 건축비 | 예측치 제공(불확실) | 확정(일부 변동) | 확정 | 동일지역 재건축 사업 |
| 보유 대지지분 | 확정 | 확정 | 확정 | 부동산등기부 |
| 기부채납비율 | 미정(불확실) | 확정 | 확정 | 동일지역 재건축 사업 |
| 필요 대지지분 | 미정(불확실) | 확정 | 확정 | 용적률 별 대지지분 |
위의 표로 정리한 것처럼, 재건축이 진행됨에 따라서 점점 확실해지는 정보가 많아져서 수익을 확실히 예상할 수 있게 됩니다. 하지만, 누구나 수익을 예상할 수 있게 된만큼, 주택 가격에도 예상 수익이 이미 반영이 되어서 프리미엄(P)이 붙어서 거래가 되기 때문에 큰 수익을 노리기는 어렵게 됩니다. 따라서 재건축 단계 초반에 미리 수익을 예상해서 매력적인 지역을 선점하게 된다면 향후에 많은 수익을 거둘 수 있는 기회가 됩니다.
각 정보별로 어떻게 예상을 하는지 보면
-. 일반분양가: 관리처분계획 단계에 오게되면 일반분양 가격이 확정되게 됩니다. 그 전에는 동일지역 유사한 입지의 신축 시세를 보며 예상하는 방법밖에 없습니다. 이를 바탕으로 부동산 경기의 상승 또는 하락 및 입자차이르 바탕으로 일반분양 가격을 대략적으로 추정하여야 합니다.
-. 감정평가액: 감정평가단계에서 확정됩니다. 그 이전에는 변수가 많기 때문에 예상하기가 어렵습니다. 보통은 감정평가액은 보통 시세보다 낮은 가격으로 정해지게 되는데요. 이는 감정평가액이 높은 경우에 조합원 중 현금청산을 하는 사람들의 비중이 높아질 수 있기 때문에 낮게 책정하여 현금청산 비율을 줄이려고 합니다.
이게 감정평가액이 낮다고 무조건 손해는 아닌게, 종전자산평가 총액이 감소하는 효과가 있어서 비례율을 통상적으로 100%로 맞추는 관례 때문에, 종후자산평가 총액을 줄이거나(분양가 낮게 책정) 총사업비를 높여서(기타사업비 중 예비비 비중 높이는 등) 다른 수치를 조정하기 때문인데요. 이러한 조정이 최종적인 분담금이 감소하는 방향으로 작용할 수 있기 때문입니다. 하지만 이러한 판단은 사업비 세부항목을 확인해서 판단해야 하는 부분이 있습니다.
-. 분담금: 관리처분계획 상 조합원분양가, 감정평가액과 일반분양가격이 결정되고나면 어느정도 확정 되는데요. 사업이 최종으로 끝나고나서 추가로 분담할지, 일부 환급될지에 대한 변수가 있기는 합니다. 하지만 감정평가액이 확정되기 전에도, 소유하고 있는 대지지분을 바탕으로 어느정도 유추가 가능합니다.
-. 평당 건축비: 사업인가 단계에서 어느정도 확정됩니다. 그 전 단계에서는 동일지역에서의 근래에 진행된 재건축 사업의 평당 건축비를 바탕으로 예측하여야 합니다.
지자체마다 기준이 다를 수 있는데요. 동일 지자체에서 진행된 사업은 평당 건축비를 동일하게 책정할 가능성이 높기 때문에 이 수치를 이용하면 됩니다. 다만, 건축시기가 늦어질수록 물가상승률 및 아파트 고급화 추세로 고급자재 사용 등으로 평당 건축비가 증가할 수 있기 때문에 +10만원 / +20만원 정도 가감한 케이스도 염두해두고 최악의 경우도 계산해보는게 좋습니다.
-. 보유 대지지분: 매입하고자 하는 물건의 부동산 등기부를 확인하면 대지지분을 알 수 있습니다. 이 정보가 재건축 초반에 분담금을 예측해보는데 핵심적인 정보가 됩니다.
-. 기부채납비율: 지자체의 사업시행인가가 되고나면 결정되게 됩니다. 그전에 예측하고자 한다면, 동일 지역의 동일한 토지용도를 가진 곳에서의 재건축 사업계획을 바탕으로 예측합니다.
-. 필요 대지지분: <한 권으로 끝내는 돈버는 재건축, 재개발> 책에서 제공하는 부록에 용적률에 따른 주요평형(59m2, 84m2)의 필요 대지지분이 기입되어 있습니다. 이를 바탕으로 예상치를 넣을 수 있습니다.
3. 재건축 단계 별, 재건축 분담금 계산 방법
재건축 단계의 후반으로 갈수록, 정보가 확실해지기 때문에 분담금을 계산하기가 쉽습니다. 후반 단계부터 역으로 해서 분담금을 계산하는 방법에 대해서 정리해보았습니다.
1) 관리처분 단계
-. 관리처분 단계에서는 분담금이 확정되어서 따로 계산이 필요하지 않습니다.
2) 감정평가 단계
▣ 분담금 계산식 (1)
-. 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
▷ 조합원분양가 (*사업시행인가 고시가 된 날부터 60일 내에 고지됨 => *그전에도 예상 가능)
▷ 권리가액 = 감정평가액 x 비례율
▷ 비례율 = (종후 총 자산평가액 - 총 사업비) / (종전 총 자산평가액) *100%
계산식(1)을 활용하여 계산을 합니다. 사업시행인가와 감정평가가 끝나고나면, 대략적인 재건축의 사업성이 나오게 됩니다.
사업시행인가를 통해 결정된, 조합원 분양물량 + 일반분양 물량 + 기타 임대사업을 통한 "종후 총 자산평가액"을 계산할 수 있습니다. 사업시행인가에서 "총사업비"가 순수건축비와 기타사업비의 항목으로 나뉘어서 공개되기에 이를 이용합니다. (통상적으로 건축비와 기타사업비의 비율은 75:25를 지키는 것이 일반적입니다.) 여기에 감정평가액이 정해지면 바탕으로 평형마다의 기존 부동산 세대수를 바탕으로 "종전 총 자산평가액"을 계산이 가능해집니다.
이를 바탕으로 비례율을 구하면 감정평가액과 곱하여 권리가액을 구할 수 있고, 사업시행인가 후 60일 내에 공개되는 조합원분양가와 함께 계산하면 분담금을 구할 수 있습니다.
3) 조합설립 단계
▣ 분담금 계산식 (2)
-. 분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액
▷ 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비
☞ 순수건축비 = 평당 건축비 x 계약면적
☞ 기타사업비 = 순수건축비 x 0.33 (*건축비 : 기타사업비 = 75 : 25)
▷ 일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
☞ 대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분
→ 일반분양 수익 = 일반분양가 - 순수건축비
☞ 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부채납면적 - 조합원분양 필요 대지지분
계산식(2)를 활용하여 계산을 합니다. 사업초반이다보니 아무래도 대부분의 수치가 예상치를 바탕으로 들어가게 됩니다. 정확한 값이 아니라고 계산하지 않고 오히려 감으로만 투자하는 것이 더 위험할 수 있습니다. 계산식을 바탕으로 일부 예상수치를 가감함으로써 예상 분담금의 "범위"를 추측하고 이를 바탕으로 합리적인 투자결정을 하는게 안전한 방법입니다.
1. 조합원 건축원가는 순수건축비 + 기타사업비로 계산이 됩니다.
1-1. 순수건축비는 평당 건축비와 계약 면적을 통해서 구할 수 있으며,
1-1-1. 평당 건축비는 동일 지자체 내의 다른 재건축 사업계획을 통해서
1-1-2. 계약면적은 해당 책의 부록에 있는 내용을 바탕으로 (25평형 - 전용면적 59m2, 계약면적 40평 / 34평형 - 전용면적 84m2, 계약면적 55평) 얻을 수 있습니다.
1-2. 기타사업비는 순수건축비를 바탕으로 계산할 수 있지요. (*참고로 기타사업비를 계산할때는 해당 재건축 부지의 주요 평형을 바탕으로 계산하는게 좋습니다. => 기타사업비는 평형과 관계없이 모든 조합원이 동일하게 분담하는 개념이기에 주요평형을 바탕으로 기타사업비를 산출하는게 오차를 줄이는 방법입니다.)
2. 일반분양 기여 금액은 (대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분)으로 계산이 됩니다.
2-1. 대지지분 1평당 일반분양 수익을 알려면, 일반분양 수익과 해당 평형을 짓는데 필요한 대지지분으로 구합니다.
2-1-1. 일반분양 수익은 일반분양가에서 순수건축비를 빼면됩니다. 조합원 건축에서는 기타사업비가 포함되어야 했지만, 일반분양의 경우 건축비만 고려합니다.
2-1-1-1. 일반분양가는 주변 신축 아파트의 동일 평수의 시세를 바탕으로 예상합니다.
2-1-1-2. 순수건축비는 위의 1-1에서 구한 계산식과 동일합니다.
2-1-2. 해당 평형을 짓는데 필요한 대지지분은 위에 용적률 별 필요대지지분 부록 이미지를 참고하세요.
2-2. 일반분양 기여 대지지분은 (보유 대지지분 - 기부채납면적 - 조합원분양 필요 대지지분)으로 계산합니다.
2-2-1. 보유 대지지분은 부동산 등기부에 있는 수치를 사용합니다.
2-2-2. 기부채납면적은 동일 지자체에서 진행한 재건축 사업을 바탕으로 추정합니다. (보유 대지지분 x 기부채납비율)
2-2-3. 조합원분양 필요 대지지분은 위에 용적률 별 필요대지지분 부록 이미지를 참고하세요.
이렇게 추정 및 구한 값을 바탕으로 분담금을 예상할 수 있습니다. 이렇게 구한 값을 중심치로 두고 일부 바뀔 수 있는 변수(평당 건축비, 주변 신축 아파타 시세, 용적률, 기부채납비율)를 위아래로 가감하여서 분담금의 최대 최소값을 추정하여 보면 투자를 결정하는데 조금 더 폭넓은 해석이 가능해집니다.
재건축 사업을 주변의 소문만을 듣고 뛰어들기 보다, <한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발> 책에서 안내해준 공식을 바탕으로 대략적인 분담금을 예상해보고 이를 바탕으로 투자수익율을 유추해보는 것이 큰 도움이 될 것 같다. 기왕이면 책을 한번 읽어보는 것도 추천한다!
돈되는 재건축 재개발
최고의 재건축 재개발 투자자가 알려주는 수익률 예측의 절대공식다른 부동산 투자와는 차원이 다른 높은 수익률! 누구나 알고 있는 재건축 재개발 투자의 매력 포인트다. 그럼에도 사람들이
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