내마음에 드는 정보이지만, 네마음에도 들기를 바라는 내맘네맘입니다^^
오늘은 주택청약 제도에 대해서 다른 관점에서 이야기를 나눠보려고 합니다.
최근 부동산 가격 급등으로 인해서, 주변 시세보다 저렴한 주택청약을 통한 신축분양에 관심을 가지시는 분들이 많으실텐데요. 주택청약을 처음해보는 부린이(부동산 어린이 준말) 분들에게는 특별공급, 1순위, 2순위, 무순위 공급이라는게 도대체 어떤 의미인지 궁금하실 것입니다.
하지만 이에 대한 설명 글들이 대부분 구매자 입장에서 어떠한 자격이 필요한지 위주로만 되어있어서, 제 입장에서 청약을 넣으려고 하는데 2순위 기다리고 있는데 청약홈에 해당 아파트가 사라져 있고 해서 당황스러웠던 적이 있었습니다. 이에 이번 포스팅은 공급되는 주택의 입장에서 특별공급, 1순위, 2순위, 무순위가 무엇인지를 추가하여 정리해보았습니다. 청약에 대해 새로 알아가는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
주택 청약제도란? 그리고 국민주택, 민영주택은 무엇인가?
주택청약제도는 1977년 8월 18일 「국민주택 우선공급에 관한 규칙(주택공급규칙)」을 신설하면서 출발하였는데요. 주택을 건설하고 시민들에게 공급하는데 있어서 이를 관리하고자, 국가에서 공인한 청약통장을 통해서 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도 입니다.
따라서 주택을 공급하는 주체에 따라서 2가지로 나뉘는데, 국가에서 건설을 주도하면 국민주택, 민간에서 건설을 주도하면 민영주택으로 분류합니다. 이렇게 분류한 이유는, 국가에서 건설할때는 어느정도 손해를 감안하고 공급이 가능하지만 민간은 이러한 손해를 감수하게 되면 신축 공급 자체를 포기할 수 있기 때문에 약간은 완화된 기준을 적용해주고 있기 때문에 서로 분리하고 있습니다.
청약을 신청하는 입장에서 보자면, 국민주택의 경우 국가에서 건설하기 일반적으로 청년이나 저소득층 등 특별한 계층을 배려하기 위한 물량이 더 많은 편이고, 민간주택의 경우는 국민주택보다는 이러한 물량이 적은 편이라고 이해하시면 됩니다.
1. 국민주택:
1) 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m2 이하의 주택
2) 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설, 개량하는 주거면적 85m2 이하의 주택
(단, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 주거전용 면적 100m2 이하
2. 민영주택
국민주택을 제외한 모든 주택
주택 입장에서 주택 청약의 순서는?
분양 순서부터 말씀드리면,
1) 특별공급(우선공급), 2) 특별공급(일반공급) - 3) 1순위 - 4) 2순위 - 5) 무순위/잔여세대
이는 하나의 신축건물이 분양을 시작하게 되면, 날짜 순으로 특별공급(우선공급)이 먼저 진행되고, 다음으로 특별공급(일반공급)이 진행된 뒤에 다음으로 1순위가 진행되게 됩니다.
2순위는 1순위 진행 후에도 물량이 남은 경우에 진행하고 1순위에서 이미 분양이 다 끝나면 진행되지 않습니다. (요즘 수도권 지역은 2순위 물량이 나오지 않는 정도로 청약이 인기가 많습니다.)
무순위/잔여세대는 2순위까지 진행하고도 분양이 안되는 경우나 앞 단계에서 청약으로 당첨된 분이 있었는데 청약을 포기하거나 자격요건이 되지 않았는데 신청하였던 매물이 다시 나올때 신청이 가능합니다.
1) 특별공급
특별공급은 말그대로, 특별한 자격이 요건이 있는 사람들에게 공급하는 물량을 말합니다. 그리고 정부에서 정한 특별한 자격이란, 생애최초 주택구입, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 이전기관종사자, 외국인, 기관추천(국가유공자 등)에 해당 하는 사람에게 우선적으로 주택을 제공하는 물량입니다.
신축건물을 분양하기로 결정되고나면, 어떠한 주택인지(국민주택 / 민영주택), 해당 지역이 어떠한 곳인지 (투기과열지구 / 조정대상지역 / 비규제지역), 공급되는 평수가 얼마인지 등에 따라서 우선 특별공급 물량을 따로 떼어 놓게 됩니다.
(생애최초 : 국민주택 25% / 민영주택 중 공공택지는 15%, 민간택지 7%)
그리고 이러한 특별공급 안에서도 소득기준에 따라서 저소득층을 배려하기 위하여 소득을 기준으로 우선공급 70%(소득 130% 이하) / 일반공급 30%(소득 160% 이하)를 나누어서 진행하게 됩니다.
특별공급 중 대부분의 많은 분들이 관심이 많은 신혼부부 특공 / 생애최초 특공 관련 자격은 아래 간단히 넣어두었습니다.
1. 신혼부부 특별공급
1) 혼인기간 7년 이내
2) 혼인기간 중 무주택자
3) 소득 최대 140% (맞벌이 160%) 이하
우선순위 - 자녀수 순으로 공급하되 자녀수가 같으면 추첨, 저소득층에 70% 우선 공급
공급비율 - 민영주택 공급물량의 20%
2. 생애최초 특별공급
1) 주택소유 이력 없음
2) 혼인 중 또는 유자녀(미혼) 가구
3) 5년 이상 소득세 납부
4) 소득 최대 160% 이하
특별공급은 추첨제로 진행되기 때문에 젊은 사람들에게 기회가 열려있어서 많은 사람들이 관심을 가지고 있습니다.
2) 1순위
특별공급으로 따로 뗴어 놓은 청약물량을 먼저 선정한 뒤, 그 다음으로 1순위 청약을 모집하게 됩니다. 1순위 청약부터는 신청자의 조건은 따로 필요하지 않고, 청약통장 가입 조건에 따라서 신청 가능 여부가 갈리게 됩니다. 1순위 청약도 국민주택과 민영주택 간의 약간의 차이가 있는데요.
간단히 나누면, 국민주택은 가입기간+납입횟수를 만족해야 하고, 민영주택은 가입기간만 만족하면 됩니다. 더불어 청약을 넣는 지역이 투기과열지역 또는 조정대상지역인지 여부 및 비조정지역에서는 수도권인지 그외인지에 따라서 기준 조건이 달라지니 아래의 표를 참고하시길 바랍니다.
그 외의 주택 소유 여부도 영향을 주는데요. 국민 주택은 무조건 무주택 세대주이어야 하고, 민영 주택은 무주택~1주택까지 자격이 있습니다.
다만, 1순위의 경우는 추첨으로만 뽑는 것이 아니고, 가점으로 더 많은 사람을 선정하기 때문에 젊은 사람들이나 신혼부부에게는 약간 불리한 측면이 있습니다. 자세한 가점/추첨 비중은 주택 크기(85m2 이하인지 / 초과인지), 국민 주택 / 민영 주택인지에 따라서 달라지니 향후 포스팅에서 자세히 다뤄볼 예정입니다.
3) 2순위
2순위 청약물량은 특별공급과 1순위 청약을 신청한 사람이 미달이 나는 경우에, 2순위 청약을 진행하게 됩니다. 2순위로 넘어온 물량에 대해서는 청약 신청하는데 청약통장만 있다면 그 외에 아무런 자격 요건이 필요하지 않습니다.
다만, 주택청약에서 특공/1순위에서 미달이 났다는 것은 그만큼 비인기 주택일 가능성이 높기 때문에 무작정 지원하였다가 귀중한 청약 기회를 낭비하는 상황이 될 수도 있으니, 해당 주택의 입지나 단지 크기 등도 함께 고려하시길 추천드립니다.
4) 무순위 / 잔여세대
흔히 무순위 줍줍이라고 말하는 주택인데요. 2순위 까지 배정이 안된 주택이나(잔여세대), 특공/1순위 등으로 배정이 되었으나 자세히 따져보니 청약자격이 되지 않는 사람이 당첨이 된 경우 해당 물량이 남게 되어 다시 추첨을 하게 됩니다.
이때는 청약통장 조차 필요하지 않고, 다만 해당 지역 거주자에게 우선권을 주고 있으니 무순위 줍줍 물량이 나오는 경우 많은 사람들의 관심을 받게 됩니다.
오늘은 주택청약 제도의 특별공급, 1순위, 2순위, 무순위가 무엇인지 대략적으로 살펴보았는데요. 향후 포스팅에는 도움이 되면서도 좀 더 세부적인 내용을 다뤄보도록 하겠습니다
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